Gayrimenkul ve İnşaat Hukuku
Riskleri en aza indirgeyin ve değeri maksimize edin. Miran Legal, sizi Türkiye taşınmaz hukukunun her yönünde yönlendirir.
Genel bakış
Gayrimenkul Hukuku, Medeni Hukukun bir parçası olan Eşya Hukukuna tabi olan bir hukuk dalı olarak karşımıza çıkmakta olup; toplumun hemen her kesimini yakından ilgilendirmektedir. Birey ve kurumların mülkiyet hakkı kurduğu ya da kurabileceği taşınırlar ve tüm taşınmazlar, Eşya Hukuku kapsamında ele alınmaktadır. Eşya Hukuku başlığı altında ele alınan taşınmazlarla ilgili tüm kurallar ise, Gayrimenkul Hukuku adı altında incelenmektedir.
Gayrimenkul Hukuku toplumun her kesimini ilgilendiren güncel bir hukuk dalıdır. Bu nedenle toplumun genelinde gayrimenkul alanında yaşanan uyuşmazlıklar mahkemeye taşındığında; taraflar yüksek mahkeme giderleri ve ücret ödemeleriyle karşılaşıp, hak kayıplarına uğrayabilmektedir. Yine gayrimenkul hukuku istisnaların fazla olduğu, başka birçok hukuk dalını ilgilendiren, bu nedenle hukuki yardım almaksızın uyuşmazlıkların çözüme kavuşturulmasında zorluk yaşanabilecek detaylı bir hukuk dalıdır. Bu sebeple gayrimenkul alanında meydana gelen hukuksal anlaşmazlıkların çözülmesi ve açıklığa kavuşturulması için gayrimenkul alanında uzmanlaşmış bir hukuk ekibi ile hareket etmek büyük önem taşımaktadır.
Miran Legal olarak, Gayrimenkul Hukukundan kaynaklı ihtilaflarda, gerektiğinde mimar ve mühendislerin uzmanlıklarından da faydalanarak, müvekkillerimize kapsamlı ve nitelikli hizmet sunmaktayız.
Ofisimizce, mülkiyet sahiplerine ve yatırımcılara, mülklerinin devri ve yönetimi konularında, idari ve yargısal mercilerde yapılacak işlemlerin yürütülmesine ilişkin hukuki danışmanlık hizmeti verilmektedir. Bu hizmetlerden bazıları şu şekilde sıralanabilir;
- Kooperatif işlemlerinin yapılması,
- İpotek, intifa tesisi ve diğer ayni hakların tesis ve terkin işlemlerinin yapılması,
- Türkiye’de gayrimenkul edinimi konusunda yabancı yatırımcılara danışmanlık hizmeti verilmesi,
- Kentsel dönüşüm süreci ile ilgili hukuki ihtilafların çözümü ile riskli yapıların yıkım ve yeniden inşa sürecinde, maliklere hukuki destek sağlanması,
- Tapu iptal ve tescil davalarının yürütülmesi,
- Meni müdahale ve ecri misil davalarının yürütülmesi,
- İzale-i şuyu davalarının (Ortaklığın giderilmesi) yürütülmesi,
- Kiralama sözleşmelerinin hazırlanması,
- Tahliye, kira tespit ve uyarlama davalarının yürütülmesi,
- Kamulaştırmasız el atma davalarının yürütülmesi,
- İmar kanunundan doğan uyuşmazlıkların çözümü,
- Müşterek mülkiyet ve iştirak halinde mülkiyetten doğan uyuşmazlıkların çözümü,
- İmar mevzuatından kaynaklanan idari ve hukuki ihtilafların çözümü.
Sıkça Sorulan Sorular
İş yeri kirasında on yıllık uzama süresi dolunca kiracı gerekçe gösterilmeden tahliye edilebilir mi?
Evet, bildirim şartıyla. Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez; ancak on yıllık uzama süresi dolduktan sonra, izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunarak sebep göstermeden sözleşmeye son verebilir. Yargıtay uygulamasında on yıllık süre sözleşmedeki kira süresi bittikten sonra işlemeye başlar; en erken fesih tarihi kira süresi, on yıllık uzama ve bir uzama yılı toplanarak bulunur. Tahliye davasından önce arabulucuya başvurmak dava şartı olduğundan, bildirim ve başvuru takvimi birlikte planlanmalıdır.
Beş yılı dolan iş yeri kirasında bedeli emsal düzeye çekmek için kira tespit davası ne zaman açılmalı?
Belirlenen bedelin yeni dönemin başından uygulanması için kira tespit davası, o dönem başlamadan en az otuz gün önce açılmalı ya da bu süre içinde kiracıya yazılı artış bildirimi yapılıp dönem sonuna kadar açılmalıdır. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde her beş yılın sonunda bedel, hâkimce TÜFE değişimi, kiralananın durumu ve emsal kiralar gözetilerek hakkaniyete göre belirlenir. Sözleşmede artış hükmü varsa dönem sonuna kadar açılan dava yeterlidir; bu koşullar dışında yeni bedel o dönemin başından uygulanmaz. Davadan önce arabulucuya başvurmak dava şartı olduğundan takvim buna göre planlanmalıdır.
Kat karşılığı inşaatta müteahhit işi süresinde bitirmezse arsa sahibi sözleşmeden dönebilir mi?
Evet. Müteahhit işe zamanında başlamaz, işi sözleşmeye aykırı geciktirir ya da işin kararlaştırılan sürede bitirilemeyeceği açıkça anlaşılırsa arsa sahibi teslim gününü beklemeden sözleşmeden dönebilir; teslim süresi geçmişse kural olarak uygun süre verilerek temerrüt hükümleri işletilir. Yargıtay uygulamasında dönme kural olarak geriye etkilidir; inşaat yüzde doksan ve üzeri seviyedeyse ileriye etkili fesih ve yapılan iş oranında tasfiye uygulanır. Yükleniciye önceden devredilen bağımsız bölümleri iyi niyetle satın alan üçüncü kişilerin hakları 2025 tarihli içtihadı birleştirme kararıyla korunduğundan, tapu devri inşaat seviyesine bağlanmalıdır.
Kentsel dönüşümde anlaşmaya katılmayan paydaşın payı hangi usulle satılabilir?
Riskli yapıda paylar oranında salt çoğunlukla alınan karara katılmayan malikin arsa payı, Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşan paydaşlara açık artırmayla satılır. Satıştan önce karar ve anlaşma şartları noter aracılığıyla veya muhtarlıkta on beş gün ilanla katılmayan maliklere bildirilir; on beş gün içinde teklif kabul edilmezse satış süreci başlar. Paydaşlara satılamazsa, anlaşmaya uymayı kabul eden üçüncü kişilere satış yapılıncaya kadar ihale tekrarlanır. Bu işlemlere karşı tebliğden itibaren otuz gün içinde idari dava açılabildiğinden, karar ve bildirimlerin usule uygunluğu belirleyicidir.
Taşınmazını izinsiz kullanan kişiden geriye dönük kaç yıllık ecrimisil istenebilir?
Ecrimisil, yani haksız işgal tazminatı, Yargıtay içtihatlarına göre beş yıllık zamanaşımına tabidir ve süre dava tarihinden geriye doğru hesaplanır; bu nedenle en fazla son beş yılın bedeli istenebilir. Tazminat, malik olmadığı hâlde taşınmazı kullanan kötü niyetli zilyetten istenir, en az emsal kira geliri tutarındadır ve bilirkişi incelemesiyle emsal kira sözleşmeleri karşılaştırılarak belirlenir. İşgalci paydaşlardan biriyse, kural olarak önce kullanımdan men edilmiş olması gerekir. Beş yılı aşan dönem kaybedileceğinden, işgal fark edildiğinde ihtar ve dava geciktirilmemelidir.
Yatırım yoluyla vatandaşlık için alınan taşınmaz üç yıl dolmadan satılabilir mi?
Kural olarak hayır; taşınmaz alımı yoluyla istisnai vatandaşlıkta tapu kaydına üç yıl satılmaması şerhi konulur, noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesiyle edinimde de tapu siciline üç yıl devir ve terkin yapılmayacağı taahhüdü şerh edilir. Bu yolda kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş taşınmaz ya da üzerinde yapı bulunan arsa aranır; yapısız ve kat irtifakı kurulmamış arsa yeterli değildir. Yönetmelik, üç yıllık süreyi tamamlamak için sayılan yatırım türleri arasında geçişe izin verir. Erken çıkış ihtimali varsa bu geçiş imkânı alımdan önce değerlendirilmelidir.
Miran Legal, gayrimenkul alımı, kiralama ve tapu uyuşmazlıklarında hangi işlemleri ve davaları yürütüyor?
Mülk sahipleri ve yatırımcılara mülklerinin devri ve yönetiminde, idari ve yargısal mercilerdeki işlemlerin yürütülmesinde hukuki danışmanlık veriyoruz. İpotek ve intifa gibi ayni hakların tesis ve terkini, kooperatif işlemleri, kira sözleşmelerinin hazırlanması ve yabancı yatırımcıların Türkiye'de gayrimenkul edinimi bu kapsamdadır. Tapu iptal ve tescil, meni müdahale ve ecrimisil, ortaklığın giderilmesi, tahliye, kira tespit ve uyarlama ile kamulaştırmasız el atma davalarını yürütüyor; kentsel dönüşüm ve imar uyuşmazlıklarında da destek veriyoruz ve gerektiğinde mimar ile mühendislerin uzmanlığından yararlanıyoruz.
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Somut durumunuza ilişkin değerlendirme için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Bağlantılı yayınlar
